土地活用でのAI活用術

土地活用に、そもそもAIは必要なのか

土地活用でAIを入れる場所を選ぶ判断軸は二つあります。同じ判断を月に何度繰り返しているか、そしてその判断を誤ったとき何が起きるかです。この二つが両方大きい業務ほど、仕組みにする価値が出ます。地主一人ひとりの事情は違っても、確認する項目まで毎回違うわけではありません。

この軸を当てはめると、AIが効くのは次のような業務です。

• 公図や登記簿、用途地域の指定から、その土地で何が建てられるかを絞り込む一次診断
• 相続税評価の軽減や補助金の要件に、その案件が当てはまるかの確認
• 面談で聞き取った相続の事情を、提案の前提として要点にまとめる整理

いずれも 判断の基準が文書の形で外にある 業務です。

一方、地主の自宅で相続の不安を聞き取る場面と、相続人が複数いる席で言い分を受け止めて合意に持っていく場面は、人が担うところです。その場で相手の反応を受け取ること自体が仕事の中身 になっています。

先代から預かった土地を手放したくないのか、納税資金を作りたいのかは、口ぶりと間合いから読み取るしかありません。

ただし、同じ合意形成でも、聞き取った後に論点と決まったことを整理する作業は別です。線引きは工程の内側でも変わります。次のセクションで、地主との引合から運用の見直しまでを工程に切って見ていきます。

地主開拓から運用・見直しまで、負荷が大きいのはどの工程か

土地活用の案件は、地主との出会いから運用の見直しまで一方向に進みます。工程ごとに切ると、文書に照らして確かめる仕事と、相手を見て決める仕事がはっきり分かれます。

負荷が最も大きいのは 活用プラン設計 の工程です。土地活用では、法規制・建築計画・事業収支・相続税の見通しという 別々の領域が一つの提案に同居します 。しかも受け取るのは会社ではなく地主個人で、担当者が一人でこれらを束ねます。

担当者の時間は、こう使われます。用途地域と建蔽率から入る棟数を出し、周辺の賃料相場から想定収入を置き、建設費と借入の条件を当てはめて収支表を組み立てます。

そこへ相続税評価がどう変わるか、使える補助金や軽減の要件に当てはまるかを重ねます。地主から「駐車場にしたらどうなるか」と問われれば、同じ手順をもう一度たどり直します。

ここに手を入れると前後の工程も変わります。調査結果から候補が先に並ぶので、聞き漏らした条件が提案の直前ではなく調査の段階で表に出ます。打合せのたびに数字を組み直す待ち時間も短くなります。

地主開拓を「極小」と見たのは、土地活用の引合が、金融機関や税理士が誰を地主に引き合わせるかで決まるからです。誰になら土地の話をしてよいかという相手側の判断で、手順に落とし込むと逆に遠ざかります。

土地活用で最初に取り組むべきAI活用、3つ

先に手をつけるのは、同じ確認が案件のたびに繰り返し起き、かつ落とすと地主への提案そのものが崩れる業務です。第1セクションの二つの軸で見ると、補助金と税制優遇の可否の確認、相続の事情の要点整理、土地条件からの一次診断がそこに当たります。

使える補助金と税の軽減を、提案前に洗い出す

複数の活用案と収支表の下書きが案件フォルダに揃ったときが起点です。活用プラン設計の工程にあたります。

AIが照らすのは、自治体や国が公表している支援制度の要件、自社が過去に適用を受けた案件の記録、そして今回の土地の地目・面積・想定する建物の用途と規模です。そこから適用できる見込みのある制度、要件を満たすために足りていない条件、申請の期限を並べます。

並んだ結果は確認シートとして案件フォルダに保存され、担当の責任者に業務チャットで通知が届きます。これまでは提案の直前に担当者が制度の一覧を当たり直していましたが、候補が挙がった状態から精査を始められます。

要件の読み方に迷う箇所は原文で確かめます。適用の可否を最終的に判断するのは所管の窓口と 税理士 です。

面談で聞いた相続の事情を、提案の前提に落とす

二つ目は初回ヒアリングの工程にあります。面談を終えた担当者が、その場の記録を入力フォームから送信したときが起点です。

AIは、送られた面談記録に加えて、自社が提案の前提として押さえるべき項目の一覧、過去に同じような家族構成で扱った案件の記録を参照します。そのうえで、相続人の人数と関係、納税資金の当てがあるか、土地を残したいか換価したいかといった論点ごとに、聞き取れた内容と抜けている質問を仕分けます。

仕分けた結果は提案書の前提ページの下書きとして文書作成ソフトに保存されます。担当者が記憶をたどって書き起こしていた前提整理が、抜けを埋める作業に変わります。

意向をどう読み取ったかは 面談した担当者 が直します。相続税の見立ては税理士の領域で、そこには踏み込みません。

その土地で何が建つかを、初回訪問の前に絞る

三つ目は敷地・権利調査の工程で、引合台帳に所在地と地番が登録された時点で走ります。

AIは、公図と登記簿、都市計画図で確認した用途地域・建蔽率・容積率、前面道路の幅員と接道の長さ、そして自社が扱える活用形態ごとの成立条件を突き合わせます。そこから成り立ちうる活用の候補と、除外した候補についてはその理由を書き出します。

書き出した内容は引合の一覧表に行として増え、翌朝のメールで担当者に届きます。今は初回訪問の前夜に図面を広げて一人で見立てていますが、候補が並んだ状態から現地を見に行けます。

法規制の前提が実際と合っているかは、調査担当が役所と現地で確かめます。その計画で建てられるかを最後に見極めるのは 設計担当 です。

業務に組み込むまでの4ステップ

ここでは三つ目に挙げた土地条件からの一次診断を例に、最後まで通して説明します。新しいシステムを作る話ではなく、すでに使っているツールの間に情報の通り道を一本引く作業です。

1. 使う情報がどこにあるかを決める

使う情報は、どれもすでに社内にあります。

• 引合台帳の所在地・地番・地積と、現況の用途
• 公図、登記簿、都市計画図で確認した用途地域や建蔽率・容積率
• 過去に診断した土地の条件と、挙げた活用の候補

担当者ごとのパソコンに分かれがちなので、ファイル保管サービスの一箇所に集めます。

2. 何をきっかけに動かすかを決める

引合台帳に所在地と地番が登録された時点を合図にします。

担当者が思い出して操作する形にすると、初回訪問の直前まで後回しになり、やがて使われなくなります。

3. 判断の基準を設定しておく

ここがいちばん時間のかかる工程です。ベテランが図面を見た瞬間に引いている線を、文章にして一箇所にまとめます。たとえば次のようなものです。

• 自社が扱える活用形態と、それぞれに必要な最低敷地規模・前面道路の幅員
• 市街化調整区域や農地が含まれる土地を、候補から外すのか条件付きで残すのか
• 接道が足りない土地で、隣地との一体利用を候補に残してよい条件

一度まとめれば、次の引合からはAIがそこを参照し続けます。書き留める作業そのものが、社内で見立てを揃える機会 になります。

4. 結果の戻り先と、確認する人を決める

診断の結果は引合の一覧表に行として増やし、翌朝のメールで担当者に届けます。読むのは初回訪問の資料を作る前です。前提が実際と違っていた案件は、その理由を同じ表に書き加えます。書き加えた理由が次の診断の基準 になります。

先に知っておきたい、つまずきやすい3か所

• 参照している法規制の情報が古くなる ：用途地域の見直しや条例の改定、道路の位置指定の変更は、こちらの都合と関係なく入ります。古い指定のまま診断すると、建てられない計画を地主に見せることになります。誰がいつ都市計画図と条例を見直すかを決め、更新した日を記録に残します。
• 地主から預かる資料が紙のまま読み取れない ：この業種では、先代が結んだ借地の契約書、古い測量図、境界の覚書といった紙の資料を地主から預かります。棚にしまったままでは診断にも提案にも入りません。預かった時点で読み取れる形にして保管し、原本の所在も記録します。
• 税務と建築の最終判断まで出力で決めてしまう ：相続税評価がどう変わるか、その計画で建築確認が下りるかは、税理士と建築士の領域です。出力は確かめるべき論点の一覧までに留め、地主に示す前に有資格者の目を通します。

土地活用のAI活用は、どこから考えればいいか

第1セクションでは、相続の不安を聞き取る場面とその場の合意形成は人が担い、基準が文書の形で外にある確認 にAIが効く、と線を引きました。最初に挙げた三つは、どれも照らす先が社内の記録か公開されている情報の中にある業務です。

全部を一度に仕組みにする必要はありません。まず一つの業務から 始めれば十分です。引合台帳も公図も過去に組んだ収支表も、すでに案件のフォルダのどこかにあり、そこから着手できます。